ACHETER UN TERRAIN

Disclaimer ! Je ne suis pas agent immobilier, notaire, propriétaire terrien ou spécialiste du sujet. Je partage ici notre retour d’expérience. Les termes ne sont peut être pas les termes exacts, les lois évolueront peut-être dans le temps. Cet article (et ceux à venir) a juste pour vocation d’aider les autres à voir le cheminement, l’enchaînement des étapes d’un projet de construction ! Si j’ai dit une bêtise ou fait une erreur, laissez-moi un commentaire et je ferai la correction !

Premier article au sujet de ce projet de construction. Depuis un an et demi/deux deux, on a l’envie de se projeter dans une maison, avec une piscine, tout en restant sur notre Côte d’Azur chérie. Après avoir constaté que les biens qui nous plaisaient à l’achat étaient complètement hors budget, nous nous sommes tournés vers un projet de construction.

Notre tout premier réflexe a été de regarder les offres pour des terrains constructibles. Pour commencer, il a fallu fixer les critères de recherche, définir les critères non négociables et les points sur lesquels on pouvait faire des compromis. C’est important de définir ce qu’on veut et ce qu’on ne veut pas pour chercher efficacement. On ne voulait pas visiter 50 terrains. On préférait en visiter peu mais mais qui pouvaient potentiellement nous correspondre vraiment.

Pour nous, les critères indispensables étaient les suivants :

• un terrain de minimum 800-1000m2 pour ne pas être trop proches des voisins
• une localisation à moins de 5-6kms à la ronde de notre lieu d’habitation actuel, qui reste sur la bande littorale, pas trop loin dans les terres
• une exposition plein sud ou dirigée vers l’ouest pour un ensoleillement et une luminosité maximals
• une position dominante avec une vue dégagée pour ne pas avoir un mur ou un toit devant/directement à côté

Nous étions par contre ouverts sur certains points :

• le terrain pouvait être plat ou en pente
• peu importe si l’entrée se faisait par le haut, le bas ou le côté
• pas d’exigence sur la forme du terrain

On a visité plusieurs terrains constructibles. Avec nos critères, on sélectionnait et beaucoup ne rentraient pas dans le moule pour qu’on aille les voir. On a commencé à être en veille à l’été 2020 et en recherche active en septembre 2020, date à laquelle j’avais bouclé le deuxième exercice comptable de ma société, point indispensable pour solliciter des banques.

Le premier terrain visité, nous l’avions trouvé très chouette sur l’annonce. Il était en pente avec une vue bien dégagée et un bon ensoleillement. Par contre, il y avait un petit ruisseau tout proche et le terrain était en contrebas d’un virage. On avait peur que l’écoulement des eaux se fasse sur le terrain. Ça a été rédhibitoire. C’est important d’ailleurs de visiter un terrain par temps de pluie. Cela permet d’identifier les problèmes d’écoulement, de voir si le terrain ne se retrouve pas en fin de ruissellement. Si un ruisseau se trouve à proximité, cela permet d’avoir un aperçu du débit d’eau. Il était également proche d’une double-voie donc il pouvait y avoir des nuisances sonores. C’est aussi important de visiter un terrain à plusieurs horaires pour évaluer le bruit en cas de proximité avec des entreprises ou une route.

Pour le second terrain, nous avons eu un coup de coeur dès l’offre. Il était hors champ en termes de localisation mais nous l’avons tout de même visité tant il était très beau. Il avait la bonne taille, la bonne exposition, le côté dominant et même un bel aperçu mer au loin, ce qu’on envisageait pas initialement car le budget ne nous le permettait pas dans les villes ciblées. Celui-ci était dans une ville en retrait du littoral. Environ 20 minutes de la plage. Cela était un vrai frein pour moi de devoir faire 20 minutes de voiture pour aller à la plage, 10 minutes pour rejoindre un centre-ville/des commerces et 15 minutes pour accéder à l’autoroute. Le côté isolé me dérangeait aussi. Je travaille de chez moi toute la journée, j’ai envie d’être dans un environnement où il y a de la vie aussi et où je sais que j’ai quelqu’un tout proche en cas de besoin/problème. Stéphane était beaucoup plus emballé par contre et se sentait d’y vivre. L’autre point bloquant était le prix qui correspondait à notre enveloppe maximum, sauf qu’il n’était pas viabilisé. C’est important de demander si un terrain l’est ou non. S’il ne l’est pas et qu’il faut prévoir une mini-station ou un équipement de ce type, on grimpe vite à plus de 15000€ d’investissement en plus. Il fallait aussi prévoir les raccordements, beaucoup de terrassements et de gros oliviers à déplacer. Cela aurait monté son coût de façon considérable. Néanmoins, on envisageait de faire une offre pour baisser le prix compte-tenu des coûts supplémentaires. On attendait les plans métrés suite au passage du géomètre et en relançant l’agence immobilière, surprise, il était vendu ! Elle nous a alors donné un conseil précieux. Si un terrain vous plaît, faites une offre au plus tôt, même avant d’avoir toutes les réponses et éléments nécessaires à votre prise de décision. Faire une offre ne vous engage à rien et permet de bloquer le terrain le temps d’avoir tous les éléments souhaités. Il y a ensuite un délais de rétractation pendant lequel aucune somme d’argent n’est due. On a précieusement gardé ce conseil. Stéphane était hyper déçu, la sensation d’avoir laissé passer un superbe terrain. Moi, j’avais une part de déception de ne pas avoir choisi de nous mêmes de ne pas le prendre, que ça se soit imposé à nous. Mais dans le fond, j’étais pas 100% motivée et je me disais qu’on était encore au début des recherches.

Quelques jours plus tard, on trouve un terrain près de chez nous. Il a l’air de bonne taille, bien exposé et carré. Je l’ai trouvé sur Google Earth et je suis allée le voir, tout en écrivant pour demander une visite en même temps. Google Earth, c’est vraiment pratique pour identifier des terrains et ensuite s’y rendre. C’est donc le troisième que l’on voit. En tant que terrain, il était top de part ses attributs. Par contre, Stéphane a immédiatement dit stop pour plusieurs raisons :

• il était indiqué 1150m2. En consultant les plans détaillés, on pouvait constater que la ruelle attenante appartenait au terrain, ce qui enlevait 165m2 exploitable. Le prix au m2 devenait ainsi élevé et cela risquait d’engendrer de gros coûts le jour où il aurait fallu refaire la ruelle. 
• l’accès via une petite ruelle était compliqué
• il était impossible de faire un R+1 car le propriétaire gardait une mini-maison au-dessus et imposait une servitude de vue, du coup, on perdait la vue
• vu la configuration, il fallait encastrer l’arrière de la maison et ainsi ne pas avoir de lumière traversante. Inconcevable pour nous.
• surtout, dernier point, l’agence immobilière n’était pas claire sur les réponses à nos questions, et essayait de dissimuler des points, comme les 165m2 de rue par exemple. Le vendeur était également assez mesquin car il exigeait que le terrain soit acheté avant la validation du permis de construire et du prêt sous prétexte que les acheteurs précédents s’étaient rétractés et qu’il avait perdu du temps. Mais il acceptait ce délais si on payait 40000€ de plus.

Bref, on est parti en courant et je vous conseille vivement de ne pas vous fier au discours de l’agence mais à vraiment analyser les plans et vous renseigner par vous-mêmes au sujet des raccordements eau/eléctricité et de l’évacuation des eaux. C’est un peu la pêche aux informations mais c’est très important. 

Par la suite, j’avais repéré deux terrains et j’avais pris rendez-vous pour les visiter. Cependant, je suis tombée sur un constructeur qui me précisait qu’en achetant ce terrain, il fallait obligatoirement passer par eux en tant que constructeur. Le style de maisons ne nous plaisait absolument pas donc je n’ai pas donné suite, d’autant plus que nous repartions en Guadeloupe. J’ai appris par la suite qu’un constructeur n’a pas le droit d’imposer sa prestation sous prétexte que c’est lui qui présente le terrain. C’est hors la loi. Pourtant, ça se pratique apparemment beaucoup.

A notre retour de Guadeloupe, nous avons recommencé à chercher puis nous sommes tombés sur un terrain hors zone ciblée car les prix étaient trop chers. Il était au-dessus de notre enveloppe mais nous nous sommes dits que ça valait le coup de le voir. Ayant tiré les leçons de notre visite numéro 2, on a immédiatement appelé. L’offre est sortie un mardi à 14h30, on appelait à 15h30. A ce propos, je vous recommande de mettre des alertes sur les sites internet pour être prévenus des mises en lignes d’offres qui correspondent à vos attentes. Le temps est précieux dans certaines régions. Suite à notre appel, nous devions être rappelés. Mercredi rien, jeudi rien. Le soir, je suis allée courir et à un moment donné, j’ai reconnu une partie de la vue qui était sur la photo de l’offre. J’en ai parlé à Stéphane et nous avons fouillé Google Maps version sattelite pour le trouver. Bingo, on l’a visualisé. À 19h, Steph est parti voir pour le trouver tant qu’il faisait encore jour. Il l’a trouvé vraiment bien. On osait pas trop déranger mais on a finalement tenté de rappeler l’agence immobilière à 19h30 et on a eu quelqu’un. Elle nous a indiqué qu’elle allait nous rappeler car elle faisait des visites le samedi. Très honnêtement, je ne pense pas qu’elle allait nous rappeler car elle devait avoir déjà eu assez de demandes ! Je n’ai pas attendu le samedi, on a demandé une visite pour le vendredi après-midi. Steph l’ayant vu la veille au soir et le vendredi matin (19 mars), il avait constaté que l’ensoleillement était top du matin au soir. C’est d’ailleurs quelque chose que je vous conseille de faire. J’y suis allée seule et j’ai confirmé ce que Steph pensait. La pente me posait question mais sinon, tout y était :

• une exposition plein sud
• un super niveau d’ensoleillement, du matin au soir
• un terrain en hauteur donc en position dominante avec une vue dégagée/aérée
• un terrain assez grand donc pas de vis-à-vis mais néanmoins avec du voisinage proche
• un terrain qui semble sain vu la végétation qui s’y trouve
• une taille assez grande pour nous

Pour gagner du temps et éviter que ce terrain ne nous passe sous le nez, on a appelé le vendredi en fin d’après-midi, au culot, en lui demandant de suspendre les visites de samedi car nous ferions une offre le lundi suivant. Elle a accepté !

Du coup, le lundi après-midi (22 mars), nous étions à l’agence pour formuler notre offre. Cela n’engage à rien car il y a un délais de rétractation de deux semaines, mais cela permet de « bloquer » le terrain le temps de réfléchir sereinement. Pendant ce laps de temps :

• on a sollicité les architectes repérés depuis quelques temps pour leur demander de venir sur le terrain et ainsi avoir leur avis, leurs conseils, leurs recommandations.
• on a pris rendez-vous avec notre banque pour avoir une estimation de notre enveloppe budgétaire possible
• on a contacté deux agences immobilières pour avoir une estimation de notre bien actuel

Deux semaines, ça passe vite. Ainsi, dès que vous êtes en recherche de terrain, mettez-vous aussi en recherche d’un architecte, maître d’oeuvre ou constructeur, de telle façons à ne pas choisir à la va vite ! Le temps d’avoir des retours de la banque, de voir les agences immobilières et surtout de faire venir 3/4 architectes et choisir, il s’est écoulé presque un mois mais on était en échange permanent avec l’agent immobilier donc aucun stress pour le terrain. En parrallèle, elle devait convaincre le vendeur du terrain qui aurait préféré une personne qui achetait comptant ! On était très stressés qu’il refuse notre offre !

Tout cela a donc pris un mois et nous avons fait le compromis de vente chez le notaire le 26 avril. On avait donc rendez-vous avec les deux propriétaires et nous avons donc signé ce qui constitue pour eux une promesse de vente, et pour nous, une promesse d’achat. C’est à ce moment-là qu’il faut payer des honoraires au notaire, 500€ dans notre cas, et jusqu’à 5% du prix du terrain, pour le réserver. Dans notre cas, c’était bien 5%. Attention, dans le compromis de vente est stipulé la date à laquelle on s’engage à avoir déposer le permis de construire. Il faut faire attention car cela demande du travail donc je vous recommande minimum 2-3 mois, surtout pas moins ! Nous, c’est justement deux mois, et c’est vraiment le strict minimum ! Je pense que 4-5 mois, c’est le mieux.

Le terrain, après le compromis de vente, appartient toujours au vendeur, et ce, jusqu’à l’acte d’achat authentique, plusieurs mois après. Après le compromis de vente, il y a :

• le dépôt du permis de construire (je vous conseille minimum 2 mois et on parlera de ce point dans un autre article). Pour nous, c’est le 25 juin 2021.
• le délais d’instruction du permis de construire. C’est un laps de temps où on peut avoir des demandes de documents/informations complémentaires. Nous en avons eu. L’instruction dure environ 2/3 mois. Nous, on est à quasiment 6 mois. Cela peut être plus si le terrain est à proximité de monuments.
• le délais de recours des tiers. Dans notre cas, c’est deux mois.

En théorie, fin mars 2022, nous pourrons signer l’acte authentique de vente, être ainsi propriétaires du terrain et commencer le chantier dans la foulée. C’est à ce moment-là que seront payés les honoraires du notaire restants et le terrain. Le chantier devrait donc commencer début avril 2022.

Encore un peu d’attente pendant laquelle on va se pencher sur l’ensemble des choix à faire pour que tout s’enclenche le moment venu. Je vous fais de prochains articles sur l’aspect prêt bancaire, apport, taux, permis de construire, et tout ce qu’on aurait aimé savoir ! Tous les articles sur ce sujet construction seront regroupés ici !